La stagione dei tassi zero coinvolge, e non poco, anche il mercato dei mutui. Un mercato non collegato solo al volere delle banche, ma strettamente connesso alle politiche della Banca centrale europea e all’inflazione. Ecco perché, se a un primo sguardo sembra che i mutui non siano mai stati così convenienti, si scopre in realtà che il costo reale dei prestiti per gli immobili è molto più alto rispetto al periodo pre-crisi. Colpa della deflazione.
 
Rate dei mutui più basse
 
Tasso variabile
Partiamo dal principio. I tassi dei mutui non sono influenzati solo dal margine stabilito dalla banca (spread). Tra i parametri che influenzano i mutui c’è l’Euribor, il tasso che sintetizza la media dei tassi a cui le banche europee prestano denaro ad altri istituti.
Quando si sottoscrive un mutuo a tasso variabile, però, si può anche chiedere che il tasso di riferimento sia quello della BCE, che rappresenta il costo che le banche devono sostenere per ricevere un prestito da Francoforte. A ottobre 2014, Mario Draghi ha ridotto questo tasso dallo 0,15% allo 0,05 per cento. Una percentuale mai così bassa.
Chi aveva chiesto un mutuo a tasso variabile, con i tassi Euribor e il tasso della BCE crollati a zero, negli ultimi anni ha visto quindi scendere in picchiata anche le rate del prestito. Non solo: anche i tassi d’interesse nominali dei nuovi mutui a tasso variabile sono molto bassi. Oggi si può accedere a un mutuo a tasso variabile con tassi anche sotto il 2%.
 
Tasso fisso
Non sono indenni neanche i mutui a tasso fisso, che fanno riferimento all’indice IRS (Interest rate swap), ossia il costo del denaro sul lungo periodo. Nel giorno in cui si sottoscrive il mutuo, viene stabilito l’IRS di riferimento, che rimarrà invariato fino alla scadenza. Oggi, il costo del denaro nel medio lungo periodo è crollato e anche l’IRS è ai minimi. Stipulare un mutuo a tasso fisso resta più caro del variabile, ma non è mai stato così conveniente come in questo periodo. Le migliori offerte a tasso fisso partono addirittura da poco più del 3%, anche per durate molto lunghe.
 
Conviene o no?
A guardare bene, però, i mutui non sono poi più convenienti di quattro-cinque anni fa. Perché? Colpa della deflazione, ossia il calo dei prezzi, che fa salire il costo reale dei mutui. Andiamo per gradi: per ottenere il tasso reale di un mutuo, dobbiamo sottrarre il tasso di inflazione al tasso nominale del mutuo. A gennaio 2015, il tasso medio dei mutui stipulati in Italia era del 2,9%, briciole rispetto al 18-20% degli anni Ottanta. Oggi però l’Italia è in deflazione, quindi il risultato è che il tasso reale del mutuo resta alto.
Per fare un esempio, nell’estate del 2011, prima dell’arrivo della crisi in Italia, il tasso nominale di un mutuo era in media il 3,2% e l’inflazione era del 2,7 per cento, quindi il tasso reale era dello 0,5 per cento. Oggi, con la deflazione, il costo reale di un mutuo è del 3,5%, sette volte in più rispetto al periodo pre-crisi.
Il tasso reale suggerisce quindi di non cedere a facili entusiasmi, visto che è molto più alto rispetto ai livelli pre-crisi. Ma sottoscrivere un mutuo oggi può essere una buona scommessa, in nome dell’ottimismo. Perché la convenienza, e quindi l’abbassamento del costo reale, sarà infatti significativo solo se l’inflazione tornerà intorno al 2%. Che poi è l’obiettivo primario del Quantitative Easing.