Il mercato immobiliare delle abitazioni è in ripresa. E con il mattone, crescono anche i mutui. Secondo il Rapporto immobiliare 2016 realizzato dall’Agenzia delle entrate e dall’Associazione bancaria italiana (Abi) per il settore residenziale, nel 2015, dopo una lungo declino partito dal 2007, si è registrato un + 6,5% rispetto al 2014. Dato che non solo conferma, ma supera anche le cifre già positive dell’anno prima. Nello stesso periodo, le erogazioni dei mutui sono cresciute addirittura del 97,1%, grazie soprattutto ai bassi tassi di interesse.

Le ragioni della ripresa
L’indice di “affordability” elaborato da Abi, che misura la possibilità delle famiglie di comprare casa contraendo un debito, nel 2015 registra un miglioramento significativo. Certo, per brindare dovremo aspettare ancora. «Il mercato», dicono dall’Abi, «mostra comunque ancora livelli lievemente inferiori a quelli della fine degli anni Ottanta». Ma i dati fanno registrare «un inequivocabile segnale di ripresa».
 
Le cause della ripresa dipendono da diversi fattori. In primo luogo, spiegano, per un bene d’uso come l’abitazione, le necessità alla base dell’acquisto, per quanto rinviabile, porteranno prima o poi alla realizzazione dell’acquisto stesso. In secondo luogo, la congiuntura economica comincia a dare segnali, seppur minimi, di ripresa che si riflettono sulla fiducia delle famiglie. E i prezzi delle abitazioni hanno continuato a scendere anche nel 2015, disincentivando quindi il rinvio dell’acquisto.
 
Tassi di interesse più bassi
Ma a contribuire alla ripresa del mercato sono anche la diminuzione dei tassi di interesse per l’erogazione dei mutui e l’aumento del credito delle banche. Nel 2015, gli acquisti effettuati con un mutuo ipotecario sono aumentati del 19,5%, mentre il tasso di interesse medio si è ridotto di 0,65 punti attestandosi a una percentuale media del 2,75%.
 
Secondo l’Abi, sulla base di un’analisi effettuata sull’80% delle banche italiane, le erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili nell’intero 2015 ha registrato addirittura un incremento annuo del 97,1%. In un anno, l’ammontare delle erogazioni è stato pari a 49,826 miliardi di euro. I mutui a tasso variabile nel 2015 rappresentano il 42,8% delle nuove erogazioni complessive. Mentre sono in crescita i mutui a tasso fisso, che a dicembre 2015 hanno raggiunto i due terzi delle nuove erogazioni. Una fetta importante di mercato è coperta dagli investitori stranieri, che nel 2015 hanno rappresentato l’80% del mercato, soprattutto nelle grandi città italiane, grazie ai valori più bassi degli immobili rispetto all’estero.
 
Calano gli importi medi dei mutui
Secondo un’analisi di Crif credit solutions, però, gli importi medi dei mutui nel 2015, pari a 122.942 euro, sono calati del 3,3% rispetto all’anno precedente. Un dato che può essere spiegato in due modi. Da un lato aumentano le surroghe: in pratica viene acceso un nuovo mutuo in un’altra banca per l’importo residuo del precedente. Secondo l’Abi, l’incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti è pari a circa il 31 per cento. Dall’altro l’importo più basso dei mutui può essere anche spiegato sia con calo del prezzo delle case, sia con la tendenza delle banche a concedere finanziamenti che coprono percentuali più basse del prezzo dell’immobile rispetto al passato.
 
Chi ha beneficiato dei tassi più bassi
Secondo Bankitalia, dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui hanno tratto più frequentemente vantaggio le famiglie con redditi più alti, caratterizzate anche da una più elevata educazione finanziaria. Nel complesso, scrivono da Via Nazionale nella Relazione annuale, «si rileva che numerosi mutuatari hanno tratto beneficio dal calo dei tassi di interesse, ma meno di quanti avrebbero potuto avvalersene». E la metà dei mutuatari che non hanno modificato le proprie condizioni «paga ancora un tasso di interesse superiore di almeno un punto rispetto a quello sui nuovi mutui». Perché la rinegoziazione dei contratti di mutuo, si sa, è un fenomeno lento che non caratterizza solo l’Italia. Così come la ripresa del mercato.